Neue Vorgaben für Crowdinvesting-Plattformen

Hintergrund

Die sog. Schwarmfinanzierung, auch besser bekannt unter den Begriffen Crowdfunding, Crowdlending oder Crowdinvesting, hat sich mittlerweile als bankenunabhängige Finanzierungsvariante etabliert. Ursprünglich im Start-Up-Bereich als Finanzierungsform von vorwiegend jungen Unternehmen angesiedelt, hat sich die Schwarmfinanzierung, angesichts des mangelnden Wohnraums und der steigenden Mieten, insbesondere auf den Bereich der Finanzierung von Immobilienprojekten ausgedehnt. Die Schwarmfinanzierung dient dabei vorwiegend als Ergänzung der klassischen Bankenfinanzierung sowie der Gewährleistung schneller Liquidität durch partiarische oder qualifiziert nachrangige Darlehen oder auch Genussscheine.

Durch das Kleinanlegerschutzgesetz vom 3. Juli 2015 (BGBl 2015 I Nr. 28, S. 1114) wurden vor dem Hintergrund der stärkeren Verbreitung von Modellen alternativer Finanzierungs- und Investitionsformen über soziale medienbasierte Netzwerke die Befreiungsvorschriften der §§ 2a bis 2c des Gesetzes über Vermögensanlagen (VermAnlG) für Schwarmfinanzierungen, sowie für soziale, gemeinnützige und religiöse Projekte eingeführt. Eine exponierte Stellung in der Praxis nimmt das Schwarmfinanzierungsprivileg des § 2a VermAnlG ein, der verschiedenste Geschäftsideen, darunter auch Immobilienprojekte, die über Crowdinvesting finanziert werden, erfasst. Als zentrale Vorschrift sieht § 2a VermAnlG unter bestimmten Voraussetzungen für Emissionen über Crowdlending-Plattformen Erleichterungen vor, darunter u.a. eine Befreiung von der Prospektpflicht nach §§ 6 bis 11a VermAnlG sowie Erleichterungen bezüglich der Mindestlaufzeit gemäß § 5a VermAnlG und der Rechnungslegung gemäß §§ 23 bis 25 VermAnlG.

Die Evaluierung des Kleinanlegerschutzgesetzes und seine Praxisfolgen

Wie bereits in dem Gesetzesentwurf der Bunderegierung zum Kleinanlegerschutzgesetz (BT-Drucks. 18/3994, S. 42) angelegt, evaluierte die Bundesregierung im Laufe des Jahres 2016 unter Einholung verschiedener Gutachten die Befreiungsvorschriften. Der Evaluierungsbericht wurde am 15. Februar 2017 an den Finanzausschuss des Bundestages übermittelt. Im Fokus der Diskussion stand dabei die Überlegung, Immobilienfinanzierungen aus dem Anwendungsbereich des § 2a VermAnlG auszunehmen. Zum einen stünden ausreichende anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienprojekte zur Verfügung und zum anderen habe der Gesetzgeber bei Erlass der Befreiungsvorschrift vorrangig die Finanzierung junger und innovativer Wachstumsunternehmen im Blick gehabt. Die auf die öffentliche Anhörung vom 26. April 2017 folgende Beschlussempfehlung und der Bericht des Finanzausschusses (BT-Drucks. 18/12568, S. 149-157) sehen teilweise umfassende Änderungen des VermAnlG vor, darunter vor allem Verschärfungen bei der Erstellung des Vermögensanlangen-Informationsblattes (sog. VIB), insbesondere mit Blick auf den Inhalt sowie den Gestattungs- und Veröffentlichungsprozess bei der BaFin.

1. Schwarmfinanzierungsprivileg des § 2a VermAnlG für Immobilienfinanzierungen bleibt für mindestens zwei weitere Jahre

Zunächst gibt es für das Immobilien-Crowdinvesting erfreuliche Nachrichten bezüglich der Geltung des Schwarmfinanzierungsprivilegs. Das Schwarmfinanzierungsprivileg des § 2a VermAnlG gilt weiterhin für das Immobilien-Crowdinvesting (BT-Drucks. 18/12568, S. 149 f., 185 f.). Die erneute Evaluierung der Befreiungsvorschriften bis Anfang 2019 vor allem mit Blick auf ihre Inanspruchnahme für Immobilienfinanzierungen gilt es jedoch zu beachten. Schon jetzt sollte über mögliche Alternativen insbesondere bezüglich der Erstellung eines Verkaufsprospekts nachgedacht werden.

2. Verbot von Eigenemissionen der Crowdinvesting-Plattformen

Darüber hinaus verbietet es § 2a Absatz 5 VermAnlG n.F. den Crowdinvesting-Plattformen eigene Immobilienprojekte öffentlich im Rahmen eines Crowdinvestings auf der eigenen Plattform anzubieten. Hierdurch wird eine verbesserte Prävention von Interessenkonflikten angestrebt. Denn unabhängig von der Anlageform wirkt § 2a Absatz 5 VermAnlG n.F. Interessenkonflikten entgegen indem Vermögensanlagen unter anderem dann nicht zum öffentlichen Angebot zugelassen werden dürfen, wenn der Emittent auf das Unternehmen der Crowdinvesting-Plattform einen maßgeblichen Einfluss ausüben kann, weil dieser z.B. Mitglied der Geschäftsführung ist. In diesen Fällen ist die Intermediärfunktion der Crowdinvesting-Plattform nicht mehr gewährleistet. Die Crowdinvesting-Plattform kann in diesen Fällen als bloßes Vertriebsvehikel des Emittenten für das öffentliche Angebot eigener Projekte angesehen werden um vorrangig seinen eigenen Interessen dienen zu können (BT-Drucks. 18/12568, S. 149, 186). Ein vorsätzlicher oder leichtfertiger Verstoß gegen das Eigenemissionsverbot ist bußgeldbewährt. Es sollten demnach die Beteiligungsstrukturen von Schwarmfinanzierungs-Plattformen an den einzelnen zu fördernden Projekten evaluiert und geändert werden, sofern diese einen maßgeblichen Einfluss auf den Emittenten der Vermögensanlage ausüben können.

3. Verschärfungen bei Erstellung des VIB

Des Weiteren kommt es zu Neuerungen und vor allem Verschärfungen bei der Erstellung des VIB. Zum einen sind zunächst die zusätzlichen Mindestangaben und die zwingend festgelegte Reihenfolge der Mindest- und Pflichtangaben gemäß § 13 Absatz 3 und 4 VermAnlG n.F. zu beachten. Dadurch soll es für die Anleger zu einer besseren Vergleichbarkeit der verschiedenen Produkte auf dem Markt kommen (BT-Drucks. 18/12568, S. 186). Zum anderen ist eine Veröffentlichung des VIB gemäß § 13 Absatz 2 VermAnlG n.F. erst nach einer formalen Überprüfung und anschließenden Gestattung durch die BaFin möglich. Die Gestattung der Veröffentlichung hat die BaFin innerhalb von zehn Werktagen nach Eingang des VIB mitzuteilen. Darüber hinaus muss gemäß § 13a VermAnlG das VIB mindestens einen Werktag vor dem öffentlichen Angebot veröffentlicht werden und für jedermann ohne Zugriffsbeschränkung auf der Crowdinvesting-Plattform zugänglich sein. Dieses neue Verfahren führt dazu, dass im Rahmen des Crowdfunding-Prozesses und vor allem für den Beginn jedes einzelnen Finanzierungsprojekts eine längere Vorbereitungsphase einzukalkulieren ist. Zudem darf eine Registrierung des Anlegers auf der Crowdinvesting-Plattform für den Zugang zum VIB nicht mehr gefordert werden. Denn der Login-Bereich einer Crowdinvesting-Plattform wird wohl als eine Zugriffsbeschränkung anzusehen sein. Das VIB muss demnach auf der allgemein zugänglichen Projektseite für den jeweiligen Anleger verfügbar sein.

4. Inkrafttreten

Die Änderungen am VermAnlG ergeben sich aus dem Gesetz zur Umsetzung der Zweiten Zahlungsdiensterichtlinie, welches am 21. Juli 2017 verkündet wurde (BGBl. 2017 I Nr. 48, S. 2446). Einen Monat nach der Verkündung, das heißt mit Wirkung ab dem 21. August 2017, treten die Änderungen in Kraft.